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“我經(jīng)手的商品樓里，很多都帶著腐敗的味道�！币晃环康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的老總說(shuō)。
此話(huà)已被多次驗(yàn)證。2006年2月，國(guó)務(wù)院首次界定商業(yè)賄賂重災(zāi)區(qū)，前兩名———工程建設(shè)、土地出讓———都和房地產(chǎn)市場(chǎng)密切相連。而北京市副市長(zhǎng)劉志華、安徽省副省長(zhǎng)何閩旭、天津市檢察院檢察長(zhǎng)李寶金等官員，皆涉嫌與房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。另?yè)?jù)媒體披露，上海市房地局土地利用管理處處長(zhǎng)朱文錦也涉嫌受賄，已被隔離審查。
而在今天，房?jī)r(jià)已成為壓在中國(guó)百姓頭上的“新三座大山”之首。人們呼吁房?jī)r(jià)成本公開(kāi)的同時(shí)，一系列問(wèn)題也被提出：樓市的灰色成本知多少？潛伏于哪些環(huán)節(jié)？在權(quán)利尋租中呈現(xiàn)什么特點(diǎn)？多大程度上決定著房?jī)r(jià)的飆升？
解密兩大“彈性空間”
海南某房地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)坦言：“土地出讓和容積率確定，是兩塊最大的‘彈性空間’�！�
蓋房子先要拿地。2003年以前，全國(guó)城鎮(zhèn)有償出讓的土地中，以招標(biāo)、拍賣(mài)等方式出讓的僅占5％，其余是“協(xié)議出讓”。如此大的空白地帶自然成了尋租的沃土——“一塊地定價(jià)多少，有些時(shí)候就是領(lǐng)導(dǎo)手中的一支筆�！边@位老總說(shuō)。他從1992年投入房地產(chǎn)行業(yè)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)深圳、廣州、海南三地，自言拿地需要“進(jìn)貢”。
為維護(hù)關(guān)系以及為再次拿地做準(zhǔn)備，開(kāi)發(fā)商不吝代價(jià)。這位老總以親歷說(shuō)明，“如果當(dāng)官的給我的低價(jià)格帶來(lái)了5000萬(wàn)元利潤(rùn)，我愿意拿出2000萬(wàn)甚至更多�！绷硪晃环康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也說(shuō)，“很多地方制定了若干土地優(yōu)惠政策，至于如何‘優(yōu)惠’就看官員的臉色了�！�
土地非市場(chǎng)化出讓導(dǎo)致的腐敗愈演愈烈后，國(guó)家規(guī)定：土地必須以公開(kāi)招投標(biāo)方式出讓。但是，這依然存有可供操作的空間。
北京合作建房發(fā)起人于凌罡說(shuō)，“項(xiàng)目回扣中間人的經(jīng)手費(fèi)一般是1％－1.8％，一個(gè)總投資額5億的項(xiàng)目，經(jīng)手費(fèi)可以超過(guò)500萬(wàn)。”
而“項(xiàng)目經(jīng)手人”的主要職責(zé)，依照北京一房地產(chǎn)公司老總的說(shuō)法，無(wú)外是通過(guò)疏通關(guān)系，在招標(biāo)中與地方政府形成默契，以種種限制性條件先期排斥競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。有些時(shí)候，符合條件的競(jìng)標(biāo)者，在招標(biāo)開(kāi)始時(shí)就剩下一兩家，輸贏早已內(nèi)定。這筆公關(guān)費(fèi)用，當(dāng)然由開(kāi)發(fā)商埋單。
1980年代末以來(lái)，中國(guó)違規(guī)土地出讓、轉(zhuǎn)讓所造成的國(guó)有資產(chǎn)流失每年要超過(guò)100億元。其中多少被開(kāi)發(fā)商以灰色成本方式返還給手握簽字大權(quán)的人，不得而知。
土地到手后，接下來(lái)的是規(guī)劃設(shè)計(jì)。一般而言，土地出讓之時(shí)，容積率等參數(shù)已基本設(shè)定，但總有開(kāi)發(fā)商希望在這里做文章。容積率的高低直接決定可建的房屋的大小，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，哪怕是百分之幾的誤差，影響的收益將是以數(shù)百萬(wàn)甚至千萬(wàn)計(jì)。而更改容積率的大權(quán)掌握在規(guī)劃部門(mén)手中。
某房地產(chǎn)公司的老總形象地說(shuō)，“我的一塊地上是可以建10萬(wàn)平方米房子還是12萬(wàn)平方米房子，都由規(guī)劃部門(mén)手中的容積率確定，如果一平方米是2000塊，多1萬(wàn)平方，便是現(xiàn)實(shí)的2000萬(wàn)收入，我花多大公關(guān)代價(jià)也愿意�！�
隨著國(guó)家對(duì)城市建設(shè)規(guī)劃的日益完善，在容積率上大做文章已比較困難。但開(kāi)發(fā)商在建設(shè)完畢后，容積率略微超出一些，小數(shù)點(diǎn)上的出入并不容易察覺(jué)。“職能部門(mén)的監(jiān)管查處力度也是因人而異，許多時(shí)候根本就是因錢(qián)而異。”上述老總直言。
某些公章染成了灰色
一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從簽定意向、選址試點(diǎn)直至銷(xiāo)售，有數(shù)十道環(huán)節(jié)。除了熟知的國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)等部門(mén)外，還需經(jīng)過(guò)人防、消防、環(huán)保、地質(zhì)勘探、園林、衛(wèi)生防疫、交通、市政等職能部門(mén)的審批或備案。
“有公章之處，就有滋生灰色成本的可能�！敝貞c慶業(yè)集團(tuán)總裁伍繼延說(shuō)。
一些開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，單純?yōu)榱斯?jié)省時(shí)間，就需要額外給些花費(fèi)。否則的話(huà)，一個(gè)部門(mén)多花一兩天，全部手續(xù)就要拖延一兩個(gè)月。對(duì)于多用“拋彩球”的方式籌措資金的開(kāi)發(fā)商而言，銷(xiāo)售回籠資金越早，下一桶金淘得就越快。
“花費(fèi)主要針對(duì)具體辦事人員，少則幾千，多則幾萬(wàn)�！蹦车禺a(chǎn)老總告訴本報(bào)記者，雖不是大數(shù)字，但從審批到驗(yàn)收，這筆費(fèi)用往往需要重復(fù)支出。因?yàn)槊總�(gè)部門(mén)里，審批時(shí)是一個(gè)人，驗(yàn)收時(shí)是另一個(gè)人，疏通關(guān)系的原則是“一個(gè)都不能少”。
時(shí)間因素外，諸如消防通道、人防設(shè)施，有時(shí)難免與小區(qū)規(guī)劃沖突。開(kāi)發(fā)商當(dāng)然希望這些“小節(jié)”為自己的小區(qū)規(guī)劃讓步，這種讓步也需要付出成本。譬如人防設(shè)施，許多公司往往將其作為后續(xù)的地下車(chē)庫(kù)或地下商業(yè)設(shè)施來(lái)建設(shè)，這是違反規(guī)定的，但管理部門(mén)睜一只眼、閉一只眼也就過(guò)去了。
這位老總說(shuō)，在他所處的城市，不少小區(qū)都存在規(guī)劃上的瑕疵，但被處罰的較少———沒(méi)有其他原因，事前打好招呼了。
正式動(dòng)工建設(shè)前，政府各職能部門(mén)往往以會(huì)議形式，對(duì)開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)方案進(jìn)行三堂會(huì)審。早幾年，灰色成本曾在會(huì)議前夕，以信封裝現(xiàn)金形式發(fā)放。“現(xiàn)在隱蔽了許多，事先的公關(guān)工作早在審議會(huì)議之前已經(jīng)悄然運(yùn)作。”一位開(kāi)發(fā)商說(shuō)。
灰色成本甚至滲透到了房產(chǎn)進(jìn)入實(shí)質(zhì)銷(xiāo)售階段后。本報(bào)記者在鹽城采訪國(guó)內(nèi)首份官方樓價(jià)成本清單時(shí)，一浙江開(kāi)發(fā)商無(wú)奈地說(shuō)，其首期銷(xiāo)售的樓盤(pán)中，近90％房子的銷(xiāo)售價(jià)格，因?yàn)椤坝腥舜蛘泻�，被迫讓利或折扣”。所以，他不得不在其他樓盤(pán)上把虧的錢(qián)補(bǔ)回來(lái)。
2006年5月17日，“國(guó)六條”出臺(tái)，規(guī)定套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。但時(shí)至今日，許多地方政府相應(yīng)細(xì)則遲遲不出，某種程度上又促成了灰色成本滋生的空間。上海一地產(chǎn)公司副總坦率地說(shuō)，許多開(kāi)發(fā)商為了規(guī)避這個(gè)門(mén)檻，想方設(shè)法趕在規(guī)定生效日期前完成規(guī)劃審批方案，這當(dāng)然需要在正常程序之外花工夫。
如何轉(zhuǎn)
嫁給消費(fèi)者
上不了桌面的灰色成本，開(kāi)發(fā)商在后期成本測(cè)算中，如何入賬？政策允許范圍內(nèi)的管理費(fèi)用空間相對(duì)有限，只能充抵部分招待吃喝費(fèi)用。依照業(yè)內(nèi)的潛規(guī)則，真正的“大頭”多從建筑安裝成本中虛設(shè)。“與建筑商簽定合同時(shí)，抬高合同標(biāo)的即可。”上海一開(kāi)發(fā)商坦言。
“建安成本”成為灰色成本陽(yáng)光化的通道的另外一原因是：建筑行業(yè)稅率較低，抬高標(biāo)底所產(chǎn)生的稅賦相對(duì)較少。
當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商決不會(huì)自己為灰色成本埋單，而是要轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。
2005年，安徽省安慶市的一家房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，在承建商品房過(guò)程中，先后分別向該市建委、規(guī)劃、物價(jià)、人防、房產(chǎn)等有關(guān)部門(mén)的19個(gè)負(fù)責(zé)人行賄，涉案金額達(dá)到100多萬(wàn)元。簡(jiǎn)單計(jì)算便可得出，如果是500套房子，每戶(hù)就要承擔(dān)“行賄成本”2000元；如果是200套，承擔(dān)5000元；如果是100套，那么每個(gè)購(gòu)房戶(hù)承擔(dān)的“行賄成本”，達(dá)1萬(wàn)元以上。
灰色成本究竟多大程度上提升了房?jī)r(jià)？部分專(zhuān)家認(rèn)為，約4％。
“但灰色成本不是房?jī)r(jià)上漲的決定性因素�！鄙虾Ｉ缈圃悍康禺a(chǎn)研究中心張泓銘教授說(shuō)。他認(rèn)為，如果純粹關(guān)注灰色成本對(duì)房?jī)r(jià)的影響，是誤入某些人的“陷阱”。政府最迫切應(yīng)該做的是，遏止樓市里不正常的供需關(guān)系，降低開(kāi)發(fā)商的過(guò)分投資需求，降低消費(fèi)者過(guò)分的消費(fèi)需求。
接受本報(bào)采訪的上海一開(kāi)發(fā)商亦坦言，“以目前上海的樓價(jià)水平，利潤(rùn)超過(guò)100％。其實(shí)灰色成本若是攤在房?jī)r(jià)里，比例并不高。”
在反腐專(zhuān)家、清華大學(xué)廉政研究室主任任建明教授看來(lái)，即便灰色成本不是房?jī)r(jià)高企的決定性因素，但政府承擔(dān)的責(zé)任不能絲毫懈怠，“如果政府部門(mén)的監(jiān)管不到位，使得每個(gè)管理措施都可能成為提供腐敗的機(jī)會(huì)，每個(gè)政策都會(huì)走樣，復(fù)制效應(yīng)不堪設(shè)想�！�
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開(kāi)發(fā)商一直不肯取消"建筑面積"目的只有一個(gè):商業(yè)詐騙. 這行為得到官員的默許!
